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I CONTRATTI DI GODIMENTO IN FUNZIONE DELLA SUCCESSIVA VENDITA

Il progetto di ricerca mira a ripercorrere le novità apportate, dall’ art. 23 del D.L. n. 133/2014 (decreto “Sblocca Italia”), rubricato “Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”, che si riferisce ai “contratti diversi dalla locazione finanziaria che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato, imputando a corrispettivo del trasferimento la parte di canone imputata nel contratto”. In prima istanza, si cercherà di delineare i punti saldi di tale fattispecie negoziale, vale a dire, in particolare, l’immediata concessione del godimento del bene al c.d. conduttore che, entro il termine determinato nel contratto, potrà esercitare il diritto di acquistare il bene, con il vantaggio di imputare a corrispettivo del trasferimento tutti o parte dei canoni versati, secondo quanto pattuito. Quanto alla prospettiva rimediale, la disciplina ora introdotta contempla anche le ipotesi di risoluzione per inadempimento di una delle parti. Il contratto si riterrà, infatti, risolto per inadempimento del conduttore in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero di canoni stabilito dalle parti, non inferiore comunque ad un ventesimo del loro numero complessivo. In tal caso il concedente avrà diritto alla restituzione dell’immobile e tratterà definitivamente, a titolo di indennità, tutto quanto versatogli. Nel caso invece il contratto dovesse risolversi per inadempimento del concedente, questi dovrà restituire la parte dei canoni imputati a corrispettivo di vendita, maggiorata degli interessi legali. La nuova disciplina si applica anche ai contratti stipulati prima della sua entrata in vigore e già in corso. Inoltre, il contraente adempiente ha la possibilità di richiedere l’esecuzione del contratto giudizialmente chiedendo una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso (art. 2932 c.c.). Ci si soffermerà anche sull’applicabilità di alcune norme in tema di usufrutto (artt. 1002-1007 c.c.). Si porrà luce sulla circolare 4/E del 19 febbraio 2015, con cui l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato per tali contratti il trattamento fiscale da applicare al canone corrisposto dal conduttore, sulla base di svariati parametri di riferimento. Atteso che il contratto tramite il quale il proprietario concede il godimento di un bene immobile per un tempo determinato dietro pagamento di un canone periodico appartiene al tipo della locazione, l’intero progetto di ricerca cercherà di comprendere se nella figura oggetto della recente disciplina possa essere ravvisato un contratto di locazione, suscettibile di trascrizione anche se di durata infranovennale, come parrebbe indicare l’ultimo inciso del primo comma dell’art. 23 del D.L. n. 133/2014 secondo cui “la trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all’articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile”; ovvero un contratto di locazione contestuale alla stipula di un contratto preliminare, come si ricava dal duplice richiamo, nel comma 1 dell’art. 2645 bis c.c. e nel comma 3 dell’art. 2932 c.c.; o ancora un contratto di locazione recante un patto di opzione, come si desumerebbe dalla lettera del comma 1 bis, aggiunta in sede di conversione in legge del decreto, con il riferimento al “mancato esercizio del diritto di acquisto”.